Zrozumienie, jak wycenić grunt pod budynkiem, jest ważną częścią inwestowania w nieruchomości. Niezależnie od tego, czy jesteś doświadczonym inwestorem, czy dopiero zaczynasz, zrozumienie, jak prawidłowo wycenić nieruchomość, jest kluczem do osiągnięcia sukcesu.
Istnieje wiele metod szacowania wartości kawałka ziemi, a każda z nich ma swoje zalety i wady. Oto kilka najbardziej popularnych metod:
Podejście kosztowe
Podejście kosztowe to metoda wyceny nieruchomości, która określa wartość gruntu pod budynkiem poprzez obliczenie, ile kosztowałaby dzisiejsza odbudowa nieruchomości lub budowa równoważnej struktury. Metoda ta uwzględnia również wartość gruntu oraz amortyzację.
Metoda kosztowa jest przydatna przy wycenie nowych konstrukcji lub unikalnych budynków z niewielką liczbą obiektów porównywalnych, takich jak szpitale. Metoda kosztowa jest również przydatna przy wycenie nieruchomości przeznaczonych do wyłącznego użytku, takich jak kościoły czy szkoły.
Metoda kosztowa opiera się na założeniu, że świadomi nabywcy nie zapłacą za nieruchomość więcej, niż kosztowałaby jej budowa od podstaw. Uwzględnia ona również wartość gruntu, którą często niełatwo jest określić, jeśli w okolicy istnieją ograniczenia dotyczące nowych inwestycji.
Podejście rynkowe
Podejście rynkowe jest jedną z najbardziej popularnych metod wyceny, określającą wartość na podstawie cen, po jakich sprzedano porównywalne aktywa. Metoda ta jest najbardziej przydatna, gdy istnieje duża ilość dostępnych danych umożliwiających porównanie podobnych aktywów, takich jak nieruchomości mieszkalne.
Jest również najbardziej odpowiednia dla przedsiębiorstw, udziałów własnościowych lub papierów wartościowych, które zostały niedawno sprzedane, a także dla wartości niematerialnych i prawnych, takich jak patenty, znaki towarowe i prawa autorskie. Podejście rynkowe może być stosowane do wyceny zarówno spółek będących w obrocie publicznym, jak i przedsiębiorstw ściśle kontrolowanych, które nie są w obrocie publicznym.
Podejście rynkowe jest podejściem względnym do wyceny przedsiębiorstw, które wyceniają przedmiotowe przedsiębiorstwo lub wartości niematerialne i prawne w oparciu o ceny porównywalnych transakcji, w tym transakcji na rynku publicznym i transakcji przeprowadzonych w ostatnim czasie. Mnożniki cenowe są opracowywane na podstawie cen transakcyjnych tych firm lub podobnych transakcji i stosowane do wskaźników finansowych wycenianej firmy.
Podejście oparte na porównaniu sprzedaży
Podejście oparte na porównaniu sprzedaży jest jedną z najbardziej popularnych metod wyceny nieruchomości. Zasadniczo porównuje ona wartość rynkową gruntu pod budynkiem z porównywalną nieruchomością, która została niedawno sprzedana w tej samej okolicy.
Wartość nieruchomości jest korygowana w celu uwzględnienia różnic w porównywalnych nieruchomościach i warunkach rynkowych. Może to dotyczyć wieku, stanu i cech porównywanych nieruchomości.
Ta metoda jest najbardziej skuteczna, jeśli w okolicy dostępnych jest wiele danych dotyczących sprzedaży domów w ostatnim czasie. Może być jednak mniej przydatna, jeśli nie ma żadnych aktualnych danych lub jeśli wyceniany dom jest wyjątkowy lub znajduje się w słabo zaludnionym obszarze.
Gdy agent nieruchomości lub rzeczoznawca wycenia nieruchomość tą metodą, szuka podobnych domów, które zostały sprzedane w okolicy w ciągu ostatniego roku. Agent wykorzysta te porównania, aby określić wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.
Technika pozostałości ziemi
Technika pozostałości ziemi jest metodą umożliwiającą deweloperom wycenę surowego gruntu, który zamierzają przekształcić w budynek. Wartość rezydualna gruntu jest obliczana poprzez odjęcie wszystkich kosztów związanych z zabudową, w tym opłat i zysku dewelopera, od wartości brutto zabudowy.
Wartość rezydualna jest następnie wykorzystywana jako dane wejściowe, aby pomóc deweloperowi w ustaleniu ceny, którą jest skłonny zapłacić za grunt. Pomaga to deweloperowi/budowniczemu określić, czy dany projekt jest opłacalny i czy może zostać pomyślnie zrealizowany.
Chociaż jest to wartościowa metoda, należy pamiętać, że koszt budowy może ulec drastycznej zmianie w trakcie procesu budowlanego. Oznacza to, że ostateczna wartość rezydualna może nie być dokładna. Dlatego ważne jest, aby obliczyć wartość gruntu niezależnie od dewelopera.
